Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Hvad er reglerne for vejrlig ?

Svar

Nu kender jeg af gode grunde ikke til dir projekt, men ofte er der i udbudsmaterialet beskrevet et antal vejrligsdage som entreprenøren skal indregne i hans tidsplan. Dvs. at der kun kan blive tale om tidsfristforlængelse hvis der har været FLERE vejrligsdage end de beskrevne.Kasper, Frederiksberg03/01-2005

Svar

Vores kontrakt er meget mangelfuld, der står bare en beskrivelse af byggeriet, inventar, afleverings tidspunkt, pris osv.

Der står intet om vejrlig!!

Byggeriet følger AB 92klaus, Greve03/01-2005

Svar

Så må jeg henlede opmærksomheden på AB 92 §24.4. Se mit link herunder
www.voldgift.dk der står der lidt om tidsfristforlængelse.

Kort sagt: Er vejret som det "plejer" er det ingen undskyldning for entreprenøren.Kasper, Frederiksberg03/01-2005

Svar

Hej Klaus
Som Kasper rigtigt skriver, er det AB92 §24, stk. 1, litra 4, der nævner retten til tidsfristforlængelse.
Punktet er dog langt fra fyldestgørende, så derfor er det helt normalt at rådgiverne laver en række fravigelser, supplementer eller udfyldninger af AB92's enkelte punkter.
I den AB92 som jeg udsender ved mine byggerier, står der følgende supplement til det ovenstående §-punkt:
§24-stk.1, Litra4. Supplement.
Nedennævnte spilddage er indregnet i udbudsmaterialets orienterende tidsplan.
Spilddagene skal ligeledes indregnes i den koordinerende arbejdsplan, og der gives kun tidsfristforlængelse for godkendte spilddage ud over de indregnede, der forsinker kritiske aktiviteter.
Der indregnes 2 dage i hver af de følgende måneder 5, 6, 7, 8, 9, 10.
Spilddage afregnes måned for måned og overførsler vil ikke finde sted.

Det ovennævnte byggeri foregik i perioden maj-oktober (begge md. incl.).
Ved det ugentlige byggemøde opgøres og godkendes evt. spilddage, bl.a. med hjælp fra Meteorologisk Instituts vejrmeldinger for dokumentation af den pågældende dags vejr.
Ud over selve vejrligs/spilddagspunktet i AB92, er der altså en lang række andre punkter hvor man som rådgiver laver ændringer der forbedrer eller rimeliggør forholdene for den aktuelle byggesag. Det kan være bygherrens kreditlængde hvor man måske ikke kan nå at få en faktura igennem systemet eller det kan være præcisering af hvornår og hvordan ekstraarbejde kan godkendes, blot for at nævne et par andre punkter.
Håber at dette bidrag kan være lidt hjælp til dit problem.

Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk05/01-2005

Svar

Så vidt jeg kunne forstå var der ikke lavet en byggesagsbeskrivelse, der netop beskrev det som Thorsten nævner.
Når det der imod var aftalt at byggeriet fulgte AB 92 uden ændringer (vi er enige om at det er ualmindeligt) så må det vel være den fulde tekst der var gældende. Hvor "flyvende" den end måtte være...eller hvad??? :)Kasper, Frederiksberg06/01-2005

Svar

Hej
Jeg har bemærket at det var den "nøgne" AB92 der var grundlag for arbejdets udførelse, men når jeg i mit indlæg beskrev ændringerne til punktet, var det lige så meget for dels at gøre folk opmærksom på at DET ER NORMALT at ændre i AB92 - det er der sikkert ikke mange ikke-rådgivere der ved, og dels for at vise hvor fleksibelt man kan bruge sine byggemøder i samråd/samarbejde med entreprenøren. Det er jo netop SAMARBEJDET (og det godkendte referat) der er det alt afgørende.
Jeg indsætter her AB92 punktet om tidsfristforlængelse, så man kan nærlæse det i denne sammenhæng:

§ 24. Entreprenøren har ret til forlængelse af tidsfrister ved forsinkelse af arbejdet, der er en følge af

1) ændringer i arbejdets art og omfang, som kræves af bygherren, jf. § 14,
2) bygherrens forhold eller anden entreprenørs forsinkelse,
3) forhold, der opstår uden entreprenørens skyld, og over hvilke entreprenøren ikke er herre, f.eks. krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejker, lock-out eller hærværk,
4) nedbør, lav temperatur, stærk vind eller andet vejrlig, som forhindrer eller forsinker arbejdet, når sådant vejrlig forekommer i væsentligt større omfang, end det er sædvanligt for den pågældende årstid og egn, eller
5) offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes entreprenørens egne forhold.
Stk. 2. Entreprenøren skal dog søge forsinkelsen undgået eller begrænset ved sådanne dispositioner, som med rimelighed kan kræves.

Stk. 3. Anser entreprenøren sig berettiget til forlængelse af en frist, skal bygherren snarest muligt underrettes skriftligt. Entreprenøren skal på forlangende godtgøre, at den indtrådte forsinkelse skyldes det påberåbte forhold.

Hvis jeg på et byggemøde skulle tolke det ovenstående punkt, set i lyset af at det drejer sig om 1 dag, vil jeg fastholde afleveringstidspunktet og IKKE give tidsfristforlængelse, da der ikke er tale om et vejr af usædvanlig karakter eller af længere varighed.
Man kan jo på byggemødet lave en aftale med entreprenøren om hvornår der gives tidsfristforlængelse - f.eks. med udgangspunkt i mit første indlæg, så både entreprenør og bygherre er klar over betingelserne. Det kan også resultere i at man får en entreprenør der ikke er ligeglad med hvornår hans folk går hjem.
Jeg må også pointere at der IKKE er tale om forøgede byggeudgifter ved en tidsfristforlængelse, men udelukkende om en forlængelse af byggetiden med x-antal dage.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk06/01-2005

Svar

Hej, og tak for de gode svar.

Nu ligger landet sådan at huset skal afleveres om 5 uger, og der mangler:

Klinker, Fliser
Trægulve
Loftsbrædder, Gipslofter.
Lægter, Tegltag, Tagrender, Ovenlysvinduer.
Udhæng/Underslagsbrædder.
Filsning af alle invendige vægge.
Rulleskifter ved vinduer, invendigt.
ca 3/4 af den udvendige facade mangler at blive muret.
køkkenskabe, 2 badeværelser, bryggers, fyrrum.
Invendigt og Udvendigt maling
+ alle de småting som tager tid.

Der står i kontrakten at der er dagbøder, og at der bliver lavet en mangelliste ved aflevering, fejlene/manglerne på mangellisten bliver rettet efterfølgende.

Jeg har på fornemmelsen at de skynder sig at "prøve" på at få huset færdigt invendigt så vi kan flytte ind, men huset bliver afleveret uden tegltag, murede ydervægge/isolering, udhængsbrædder osv.

Det bør da udløse dagbøder, eller hvad?


klaus, Greve07/01-2005

Svar

Vi er enige om at det er uheldigt når et byggeri bliver forsinket. Især når der står en familie og gerne vil have tag over hovedet.
Dog er det min erfaring at man skal være lidt forsigtig med at vifte dagbøder under næsen på entreprenøren. Det er nemlig ikke noget der sætter hans velvilje i vejret.
Jeg ved det måske lyder lidt underligt, men at købe et nyt hus er ganske anderledes end at købe en ny bil. Hvis du allerede nu gør dig upopulær hos entreprenøren risikerer du at han vil gøre alt for at trække penge ud af dig. Det kan han gøre ved at hive penge ind for ALLE de arbejder der ikke beskrevet i udbudsmaterialet. Og det er højst sandsynligt nogle stykker.
Jeg tror det er bedre at appellere lidt til hans dårlige samvittighed. Det vil øge hans velvilje og sandsynligvis medvirke til at byggeriet bliver hurtigere færdigt.
Nu kender jeg af gode grunde ikke din entreprenør, og nogle er selvfølgelig ligeglade. Måske virker det, og måske ikke!!! Men pas på med at råbe:"DAGBØDER"!!! alt for længe inden I er færdige med hindanden.Kasper, Frederiksberg07/01-2005

Svar

Det var nu ikke for at jeg skulle tjæne på dagbøderne, jeg vil meget hellere have mit nye hus færdigt.

Jeg var egenligt bare i tvivl om at når der står i kontrakten at huset leveres "klar til indflytning" om entreprenøren så bare kan focusere på at få det invendige færdigt så vi kan flytte ind, og så skal vi have håndværkere gående og lave huset færdigt udvendigt den første måned.

klaus, Greve09/01-2005

Svar

Det er godt nok mange ting der på nuværende tidspunkt mangler at blive udført og det kan da godt undre mig lidt når der bliver afholdt ugentlige byggemøder at der ikke bliver taget mere fat i tidsplanen - eller at der er en bedre styring af tidsplanen!
Jeg vil give Kasper ret i at man skal være påpasselig med at råbe op om dagbøder på et for tidligt tidspunkt. Nu kender vi jo heller ikke noget til hvad der er sat som dagbod, men en dagbod skal oftest benyttes til de reelle udgifter som en bygherre har i forbindelse med et forsinket byggeri - det kan være forlænget husleje på en nuværende bopæl eller uforudsete udgifter til andre håndværkere end ham der skal betale dagbøderne. Hovedreglen er at bygherren ikke må få en fortjeneste af sin dagbodsinddrivelse. Drejer forsinkelsen om nogle få dage og er entreprenørens arbejde iøvrigt foregået tilfredsstillende ligesom kemien imellem bygherre og entreprenør har været god ses der i sidste ende ofte igennem fingre med en dagbod - måske slås der ovenikøbet en handel af med entreprenøren om at han udfører noget ekstraarbejde på den konto.
Når slutdatoen nærmer sig er det entreprenøren der skal bede om en afleveringsforretning og her kommer så hele processen i gang med mangelgennemgang, kapitalisering af det manglende arbejde, tidsfrist for færdiggørelse og frigivelse/nedskrivning af entreprenørens sikkerhedsstillelse.
Klaus, du har jo tidligere skrevet om tidsproblemer med din entreprenør og har fået rykket din afleveringsdato 5 uger mod en økonomisk kompensation i stedet for en dagbodsordning. Er dette så YDERLIGERE en forsinkelse du kan se hen imod. Måske skal du til at have din advokat i gang når afleveringen skal til at finde sted - og han skal MEGET GERNE være vidende om byggeri, ellers er han ikke meget værd i den situation. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk09/01-2005

Svar

Hej Thorsten,

Nu ved jeg jo af gode grunde ikke om de når at blive færdige, jeg tror ikke på det, og det gør de håndværkere der går på pladsen heller ikke.

Dagbøderne er sat til kr. 5.000, det er entreprenøren selv der har sat beløbet. med 5000 kr. om dagen så kan vi jo ikke undgå at tjæne på det, men bliver byggeriet forsinket i mere end 14 dage, så skal vi bo på hotel(2 værelser, mad osv) og så er kr. 5000/dag jo ikke for meget.

Entreprenøren har ikke villet stille sikkerhedsstillelsen (AB92)over for mig, og nu er byggeriet forhåbentligt snart færdigt, og så gør det vel ikke så meget med sikkerhedsstillelsen. Jeg er mere nervøs for 1+5 års gennemgangen, hvis entreprenøren ikke har penge i klemme, så kan jeg vel ikke forvente at han retter de fejl der kommer senere hen. Kan jeg tilbageholde sidste acontorate til han har stillet sikkerhedsstillelsen over for mig?

Ja, det er en yderligere forsinkelse der er tale om, jeg har desværre ikke nogen advokat mere, hvor finder jeg en advokat der har speciale i byggeri?klaus, greve10/01-2005

Svar

Hej Klaus
Jeg fornemmer at du er ved at komme i "fedtefadet" og selv om det er din entreprenør der har sat beløbet på kr. 5000,-/pr. dag, så tror jeg at du vil få problemer med at få denne dagbod realiseret. Jeg håber at du har betingelserne omkring dagbod skriftligt. Din eneste mulighed bliver nok at det slutregningen der skal modregne den aktuelle dagbod. Det er også det der i praksis sker når der er dagbod på tale. Der hvor jeg forestiller mig at du får problemer, er hvis dagboden overstiger din slutregning.
Nu nævner du hotel, mad osv. - her må jeg meget præcisere at det drejer sig om dine REELLE EKSTRAudgifter ved ikke at kunne flytte ind i huset - altså ikke mad, som du jo under alle omstændigheder skal have!

Det er virkelig noget skidt at din entreprenør ikke har stillet en sikkerhed, da det netop er denne der skal bruges, hvis han IKKE får lavet sine mangler færdige ved afleveringen og du evt. skal have andre til at gøre det. Den nedskrevne sikkerhed fra 15% inden afleveringen til 10%, står i det første år og derefter nedskrives til 2%, der står i de resterende 4 år. Ved en entreprenør-byggesum på 2 mill. kr, vil det være kr. 40.000,- der står i de sidste 4 år. Altså også en slags penge, set i lyset af hvor mange problemer en masse håndværkere efterlader sig rundt omkring.
Noget kunne tyde på at din entreprenør har likviditetsproblemer og ikke er i stand til at fastlåse en sum penge (omkostningerne til sikkerhedsstillelsen pålægges som regel bygherren skjult i entreprisesummen).
Hvis din aflevering går godt, bør du som det mindste prøve at få ham til at lave en sikkerhed på de 10% i 1 år og derefter de 2% i de næste 4 år - tilbyd ham at betale omkostningerne!
Du må IKKE tilbageholde pengene til sikkerheden i den sidste a'conto-rate - det vil du ved en retssag ikke slippe godt fra.

Mht. en byggeadvokat, så findes der flere der har specialiseret sig på området - her er en af de mest kendte på området: www.viltoft.com
Det kan godt betale sig at få en snak/godt råd fra en advokat. Det kan i sidste ende spare mange ærgelser og penge (ligesom det også i sidste ende kan betale sig at bruge en arkitekt/ingeniør til sit byggeri, og få en styret sit projektmateriale, udbud og byggeplads). Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk10/01-2005

Svar

Hej Thorsten,

Dagboden burde da også dække mad og drikke, hvis vi flytter på hotel, det er dyrt at spise ude hver dag, og vi har jo ikke mulighed for at lave mad selv. Mener du at jeg skal dokumentere over for entreprenøren hvilke udgifter jeg har og så betaler han kun dem i dagbøder og ikke kr. 5.000,00 som der står skrevet i kontrakten?

I min ordrebekræftelse med entreprenøren står der:

Byggeriet afleveres den 14. janurar 2005, herefter udfærdiges en mangelliste, som der følges op på umiddelbart efter. Dagbøder er fastsat til kr. 5.000,00 pr. dag, gælder ikke for mangelliste.

I det dokument vi skrev da byggeriet blev forlænget 1. gang står der:

Huset afleveres d. 15 februar kl. 15, klar til indflytning.

Jeg er lidt nervøs for at han afleverer byggeriet d. 15.02 også selvom huset ikke er færdigt/beboeligt, alle manglerne skriver han på mangellisten, og undgår derved dagbøder? Men på den anden side så i det dokument hvor han for tidsforlængelse fra d. 14.1 til 15.2 skriver han jo at huset afleveres "klar til indflytning", og her syntes jeg jo ikke der er noget at tage fejl af, her burde huset bare være helt færdigt.

Jeg har skam fået en arkitekt til at tegne vores nye hus, han har også tegnet et kanon flot hus. Desværre så snød han os for ca. kr. 25.000, og var skyld i at huset blev forsinket fra 14.1 til 15.2.

Entreprisesummen er på ca. 2.200.000,00 ved du hvad det koster at få en sikkerhedsstillelse på kr. 220.000,00 det første år, og derefter 44.000,00 i de resterende 4 år.

Jeg tror jeg vil kontakte Advokatfirmaet Viltoft, for at høre hvor jeg står, og mine muligheder for at få ham til at stille sikkerhedsstillelsen nu.



klaus, greve10/01-2005

Svar

Hej Klaus
Nej, selvfølgelig skal du ikke spørge din entreprenør om hvad du bruger pengene til - beløbet er besluttet og står ved magt såfremt der er tale om forsinkelse. Det jeg prøvede på at sige, var at rådgiveren i samarbejde med bygherren fastlægger dagboden ud fra de EKSTRAudgifter man må forvente der kan komme ved en forsinkelse.

Jeg kan godt forstå din bekymring omkring afleveringen, MEN for det første kan han ikke færdigmelde et byggeri der ikke er færdigt og dermed føre færdiggørelsen på en mangelliste. Bygherren/bygherrens rådgiver kan nægte at modtage byggeriet og dermed erklære byggeriet for ikke at være færdigt - og så falder hammeren mht. dagbod.
Dermed kommer du heller ikke til at betale den/de sidste rater til entreprenøren, for du betaler vel kun for udført arbejde og ikke på forskud.
Ærgeligt at du er røget uklar med din arkitekt (som jeg forstår det) og mellem linierne læser jeg så at det er dig selv der styrer byggepladsen - er det korrekt?
Samarbejde med en arkitekt er selvfølgelig også betinget af en god kemi - se bare på aftenens udsendelse i TV om Operaen!

Mht. sikkerhedsstillelse har du tidligere skrevet at din kontrakt med entreprenøren var baseret på at AB92 følges.
DET KAN UMULIGT VÆRE TILFÆLDET, for AB92 kan ikke fraviges når kontrakten er skrevet med den som grundlag - Det betyder at din entreprenør SKAL STILLE DEN GARANTI SENEST 8 DAGE EFTER KONTRAKTENS INDGÅELSE. Altså med 10 fede streger under SKAL!!!!!. Han har/bør have indregnet sin udgift til en sikkerhedsstillelse i entreprisesummen.
Du SKAL have lavet den sikkerhed via din entreprenør inden det går galt for dig.
Lav den på 220.000,- i 1 år som nedskrives til 44.000,- i de næste 4 år.
Kommer du ingen vegne med entreprenøren fordi han påstår at det er udgift for ham, KAN du vise dit storsind og betale den ekstra udgift. Det koster ca. 1½-2% pro anno af beløbet. Altså max. kr. 4.500 for det første år og kr. 880 for hvert af de efterfølgende år. Procentsatsen afhænger af entreprenørens soliditet - stort firma = lille omkostning og lille firma = stor omkostning. Sikkerhedsstillelser kan laves i banker og kautionsselskaber. Et af de mest anvendte er Dansk Kaution. Se www danskkaution.dk
Under deres punkt "KONTAKT" kan du downloade en række skemaer. Du skal bruge det skema der hedder Entreprenørgaranti.

God idé at kontakte advokaten - Kopier evt. denne lange debat vi har haft her på nettet, og lad ham læse det igennem. Så får han et hurtigere indblik i problemerne.
Skriv endelig hvis du har yderligere spørgsmål, så skal jeg prøve at svare så godt/realistisk jeg kan. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/01-2005

Tag med rejsning på bungalow ?

Svar

Jeg er ikke professionel, men umiddelbart vil jeg gætte på at en lukket 1. sal på 100m2 brutto som kun skal anvendes til værelser/stue vil stå dig i 1,2-1,5 mio svarende til 12-15.000 kr/m2 hvis det er totalbyg. Herfra kan du så selv trække dit eget arbejde. Jeg tror ofte at påbygning af en 1.sal er en god idé, men husk på at vurdere om huset med 1 sal kan bære prisen i det område du kigger på. Endvidere bør du inden du skriver under sikre dig med en bygningssagkyndig at husets konstruktion kan klare det.jannie, midtjylland07/01-2005

Svar

Jeg har spekulert på om man kunne få lov til at bygge et alm. træhus med lav rejsning oven på en sådan bungalov, evt.kraget ud over med svalegang hele vejen rundt, men der kan være noget med at 2 plans huse ikke er tilladt eller velsete og slet ikke i træ. Evt. kunne man bygge træhuset på jorden ved siden af og få det hejst på plads senere eller få det leveret mere eller mindre færdigt.Ole Bendtsen, Kjellerup10/01-2005

byggeprocent

Svar

Bygningsreglementet for småhuse:
rw.rockwool.dk

Dog kan der i lokaplanen være andre bestemmelser. Derfor skal du altid på kommunen.

Kasper, Frederiksberg02/01-2005

Svar

html i dette forum virker bare aldrig.
Hvis du klikker på linket og sinden ser underlig ud skal du slette ">br" og prøve igen.Kasper, Frederiksberg02/01-2005

Svar

">br" i adresselinjen altså :DKasper, Frederiksberg02/01-2005

Svar

Tak for svar, det kunne bruges !!! Cma, københavn02/01-2005

Bygning af 2 plans hus, hvordan skal og kan det se ud ??

Svar

Det første du skal gøre er at kontakte teknisk forvaltning og høre præcist hvad du må bygge i området. Kan du i det hele taget bygge helårsbolig på den? (det kan du nu nok).Dine tanker om et horisontalt opdelt 2-mandsbolig kræver i hvert fald at du må bygge i 2-plan hvis den øverste enhed ikke skal være med skråvægge. Personligt foretrækker jeg et vertikalt delt hus så begge har adgang til have/vej og desuden generer hinanden mindst muligt da fællesvæggen blot kan gøres tyk/lydisoleres.
Hvis du vil have inspiration så kig på de norske typehus firmaers hjemmesider, i Norge er der mange tomandsboliger, bla. fordi man udleje op til halvdelen af huset uden at betale skat af indtægten. Prøv f.eks www.mesterhus.no for inspiration.jannie, midtjylland07/01-2005

Svar

inspiration?

www.danbolig.dk
jannie, midtjylland09/01-2005

Arkitekthjælp søges

Svar

Og forresten: GODT NYTÅR!

Troels Dahl, Aalborg01/01-2005

Svar

Og godt nytår til Jer.

Jeg vil da gerne anbefale mig selv, og kan godt eftersende referencer.

Vi er en mindre tegnestue med speciale i ny- til og ombyg. Dertil udfører vi tegningsmateriale samt beskrivelser til byggesagsgodkendelser til meget konkurencedygtug pris. (også lang-distance)

Mail endelig for et uforpligtende tilbud, hvis det kunne have interesse.

Med venlig hilsen Caroline Olesen
Caroline@tegnestuen-Uniq.dk, Humlebæk/ Nordsjælland.03/01-2005