Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Tegning af hus

Svar

Jeg kan ikke nævne nogen ikke-kommercielle programmer, der kan bruges til noget. Det kan godt være de findes. Jeg går ud fra at I vil tegne nogle skitser, som I så fremviser et arkitekt eller byggefirma.
Så vil jeg foreslå papir og blyant. Skitser tegnes hurtigt i hånden, og når man har skitsen kan den tegnes rent.
Tegneprogrammer kan let (hvis man ikke er vant til dem) blive en begrænsning frem for et hjælpemiddel, fordi man ikke "mestrer" dem til fulde.
Som sagt: det kan være de findes :-)Kasper, Frederiksberg08/06-2004

Svar

Hej
EDC mægleren har en cdrom som bla indeholder et simpelt tegneprogram til dette formål.Morten, Hobro15/06-2004

Nyt tag og udnyttelse af 1. sal

Svar

Hov... Glmete lige at skrive at grundplanen på huset er på 105 m2... ;-)Christine, Roskilde06/06-2004

Svar

har afgivet svar nederst på siden mit hus er bungalow på 85m2 vores tilbud er på det du spørger om incl 5 vinduer og skyde dør 280000 incl moms vores skal forstsat være 4 flader så hvis jeres er 2 kan det næsten kun blive billigere..michael, hellerup06/06-2004

Svar

kontakt en arkitekt han ansøger om det og laver selvføgelig tegninger du kan også kontakte en tømrer der er bygningskonstruktørmichael, hellerup06/06-2004

Svar

Hej Michael

1000 tak for hurtigt svar :-) Må jeg spørge fra hvilket firma du har fået det tilbud?

VhChristine, roskilde06/06-2004

Svar

ja du må han gør sig meget på siderne her og er bygningskonstruktør han ligger i jylland men kigger helt sikkert gerne forbi www.billnikolajsen.dk flink mandmichael, hellerup06/06-2004

Svar

Du er velkommen til at tage kontekt til JB Tegn & design på tlf. 48798131.
vi udføre tegningmatr. incl. godkendelse ved kommunen m.m.JB Tegn & Design, Helsinge12/06-2004

Ekstra pris for ekstrafundering.

Svar

De 22000,- er den fortjeneste firmaet vil have for ulejligheden og fordi det er dem som skal stå til ansvar over for dig hvis der opstår problemer. Ca. 10% oven i en underentreprenør er ganske normalt.
Jeg ville finde et firma som selv havede tid, så kunne du slippe for de 10%, hvis et nyt firmaes tilbudspris vel og mærke også er 130000,-Peter, Frederiksværk06/06-2004

Svar

Hej Jensen
Jeg kan i princippet godt forstå din undren over at du skal betale 22.000 kr oveni prisen på de 130.000 kr for det nye fundament.
Hvis man får udført ting af en HOVEDENTREPRENØR, dvs. man beder 1 entreprenør om at udføre andre fag end dem han selv har ekspertise til at lave, så er det normalt at han lægger 10% oveni sine underentreprenørers priser. Disse 10% skal dække de omkostninger som hovedentreprenøren har i form af byggestyring, ansvar og udgifter i forbindelse med sikkerhedsstillelse mv. Det er for så vidt meget reelt, og du har kun ét sted hvor du skal klage i stedet for 5 eller 6.
Hvis din entreprenør derimod selv har ekspertisen til at udføre fundamentsarbejdet og har påtaget sig opgaven med at udføre dit byggeri, men af en eller anden årsag pludselig ikke har tid og må "gå i byen" for at finde en erstatning, så er det absolut IKKE rimeligt at han pålægger dig en ekstra udgift af en størrelsesorden på i nærheden af de 20%. Det er helt hans egen hovedpine hvordan han får tingene til at gå op uden den form for ekstra tillæg.
Hvorvidt du selv skal entrere med en "fundamentsmand" udenom din entreprenør vil jeg dog være lidt skeptisk overfor, idet det er dig der i første omgang hænger på den hvis fundamentet ikke passer til det videre byggearbejde og du derved skal have lavet noget om og byggearbejdet forsinkes med evt. følge af andre økonomiske omkostninger. Det er nemlig således at hvis byggearbejdet udføres efter en fast tidsplan og den "går i vasken", kan den efterfølgende entreprenør i princippet frasige sig det afgivne tilbud eller i værste fald kræve betaling for ventetiden - Det er det grove sscenarie jeg her skitserer, men det ER set. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk06/06-2004

Svar

Hej,

Min entreprenør har både murer, tømrer, kloak, og støbefolk, så kan godt selv lave fundamentet, det er bare fordi han har fået så meget arbejde ind, at han ikke kan nå at støbe mit hus, derfor er støbearbejdet lagt ud til en underentreprenør.

Jeg har snakket med entreprenøren om problemet, og han mener at det er meget fair, og normalt.

Skal jeg nægte at betale den ekstra regning, inden de begynder at støbe, eller er det noget man diskuterer bagefter?

Nu er byggeriet jo forsinket pga. fundamentet, hvordan opgørman den forsinkelse, her mener jeg vi har en fast indflytningsdato der hedder 6mdr. efter byggetilladelse er givet?

Hvad sker der hvis huset ikke er færdigt til den aftalte dag, er der en erstatning? / dagbøder? og hvor meget skal han betale for hverdag der går

Entreprisesummen er 2.0 mio, og byggeriet følger AB92, entreprenøren er medlem af BYG garanti ordningen

På forhånd tak for jeres gode svar.
Jensen, Køge06/06-2004

Svar

Hej Jensen
Hvis din entreprenør pludselig har fået for meget at lave og samtidig har lavet en kontrakt med dig om at bygge dit hus og dermed også accepteret at overholde en fastlagt tidsplan, er det ok at han får andre til at hjælpe sig, men det er ABSOLUT IKKE OK at han skal have en ekstra betaling ud over den merydelse han skal lave i form af en ekstra fundering - med mindre han ikke selv har ekspertisen til at lave arbejdet! Det må der være en mulighed for at tale med ham om det, ellers må du få en rådgiver med til at hjælpe dig med det - f.eks en arkitekt eller en advokat.
Du skal ikke vente med at diskutere regningen til han har udført arbejdet, det skal være på plads inden arbejdet udføres således at der skrives under på en aftaleseddel for den ekstra fundering.
Hvis der ikke på forhånd er fastsat nogen form for sanktion i forbindelse med en overskridelse af husets færdiggørelse, kan du ikke indføre den på nuværende tidspunkt og en sanktion/dagbod kan være vanskelig at gennemføre for et enfamiliehusbyggeri. Når man pålægger en entreprnør en dagbod er det meningen at den skal dække bygherrens reelle udgift ved at byggeriet forsinkes. I dit tilfælde f.eks. en ekstra husleje i en periode. Ofte inddrives dagboden ikke da det ikke er meningen at en bygherre skal tjene på at gennemføre en sanktion.
Du bliver også nødt til at give ham ekstra tid til at udføre det uforudselige stykke arbejde, der ikke kan forventes udført indenfor den fastlagte tidsplan. Hvorfor opstår denne situation egentlig - Har der ikke været udført en jordbundsundersøgelse inden byggeriet startede?
Du skriver godt nok at byggeriet følger AB92 og det er godt, men er det nu helt sikkert at det gør det. Har entreprenøren stillet en sikkerhed på 15% af entreprisesummen incl. moms og foreligger der et gennemskueligt tilbud på grundlag af et projektmateriale med en tilbudsliste? Har entreprenøren stillet noget krav eller ønske om at du stillede en sikkerhed for byggesummen? Foreligger der en rateudbetalingsplan der retter sig efter det reelt udførte arbejde for hver måned? Har du undersøgt om entreprenøren ER medlem af BYG eller tror du bare på hans eget ord eller brevpapir - undersøg det hos BYG og tag evt. en snak med dem! Selve BYG-garanti ordningen mener jeg ikke er så relevant hvis AB92 overholdes og garantistillelsen er gennemført.
Det var en masse spørgsmål til dig i kølvandet på dit problem, men det er vigtigt at en byggesag uanset størrelsen gennemføres til begge parters tilfredshed. Måske var det en god idé at få en byggeteknisk rådgiver til at hjælpe dig med dit byggeri og dermed også gennemføre nogle byggemøder henad vejen, samt holde styr på evt. ekstraregninger. Jeg kan love dig at pengene til denne rådgiver kan være givet godt ud, og du kan sove nogenlunde roligt om natten!Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk07/06-2004

Svar

Hej Torsten,

Da jeg underskrev entreprisekontrakten, som er skrevet på en af dansk byggeris ordrebekræftelse, fik vi at vide at alle reglerne stod i AB92 som byggeriet følger(står på ordrebekræftelsen) Vi fik aldrig gennemlæst AB92 da der jo er mange sider, men vi fik den opfattelse at der var de samme regler som det tilbud vi fik at Lind & Risør(det er ikke L&R der er entreprenør) men jeg kan forstå at hvis det ikke står på kontrakten, så er der ikke nogle dagbøder(genhusning) som entreprenøren skal betale mig? hvis det er rigtigt, så kan man jo ikke bruge en fast indflytningsdato til noget, idet det jo ikke koster entreprenøren noget at overskride denne!

Vi er desuden blevet i tvivl om hvornår byggeriet skal afleveres, i kontrakten står der nemlig 2 modstridende ting: Byggeriet afleveres 6 måneder efter opstart af byggeriet og byggeriet påbegyndes når byggetilladelsen foreligger.

Vi har fået byggetilladelsen d.17/3, så jeg vil mene at det er den dato vi skal gå ud fra, entreprenøren siger at det er fra den dag at de går i jorden, hvad er rigtigt? Landmåleren har sat huset af ca. 1/4, så hvis det ikke er 17/3, så er det vel 1/4 for der er de jo gået i jorden!

Huset er tegnet at en arkitekt MAA, der er kun lavet aftale om at han tegner tegningerne, og så ikke mer, evt. tilsyn betales pr.time udover.

Entreprenøren fik boreprøverne i starten af marts, han har tilbageholdt oplysningerne for os i 6-7 uger, derfor er vi blevet så meget forsinket.

Entreprenøren har ikke stillet sikkerhed på 15% af entreprisesummen, kan jeg ikke bare bede ham om det nu? Jeg har heller ikke stillet sikkerhed over for ham! Der foreligger et gennemskueligt tilbud fra entreprenøren.

En anden ting er at huset er tegnet med loft til kip i en stor del af huset, og at arkitekten har tegnet en limtræsdrager der går rundt i alle ydervæggene(ligger i hulmuren, og står på nogle HEB stålbjælker), således at når grunden er støbt, så kan man rejse spærene og lægge tag, for derefter at mure alle inder og ydervægge, jeg har fået af vide fra ingeniøren at entreprenøren vil ændre denne konstruktion for at spare hele denne konstruktion med limtræet, istedet vil han opmure og lægge bjælkespær som normalt. Kan ham bare ændre på byggeriets konstruktion på den måde, det ender da med at det hus vi har fået tegnet hos arkitekten ikke er det samme som det vi får leveret!

Jeg har ikke undersøgt om han nu også er medlem af Byg garanti, jeg to det som en selvfølge eftersom deres logo var på kontrakten, jeg ringer og tjækker i morgen.Jensen, Køge07/06-2004

Svar

Hej Jensen
Jeg vil starte med kraftigt at opfordre dig til grundigt at gennemlæse (og udprinte) AB92 som du finder her på www.byggeri's forside under "Byggeriets Nyheder", som en lille rubrik i højre side.
Når du har læst den vil du være meget klogere!!!
Det er en fordel at din entreprenør har anerkendt AB92 og at det står skriftligt på ordrebekræftelsen - Det hører til sjældenhederne at entreprenører af egen fri vilje går ind for den. Det typehusfirma du nævner (+ mange andre) ønsker f.eks. ikke at benytte AB92, da det forpligter dem til f.eks. at stille en garanti og afholde 1- og 5 års eftersyn. Som regel ønsker de alle pengene for byggeriet senest 14 dage efter afleveringen og så må folk ellers sejle i deres egen sø derefter. De pågældende firmaers kvalitet og vilje til at udføre en mangelgennemgang - og dernæst så iøvrigt rette fejlene - ligger på et meget lille sted. Altså er du som udgangspunkt bedre stillet end mange andre husbyggere.
Din entreprenør SKAL altså stille den garanti på 15% af entreprisesummen incl. moms igennem et anerkendt Kautionsselskab eller bank - ikke bare en skriftlig garanti underskrevet af ham selv eller en hensigtserklæring fra en bank om at han er solvent. Han skal stille den garanti NU!
Entreprenøren KAN kræve en garanti fra dig.
Vedr. dagbøder, så giver AB92 mulighed for at dette gennemføres, men det skal fremgå af kontrakten ellers er det dansk rets alm erstatningsregler der gælder, dvs. at der her retsligt skal bevises at bygherren er påført et økonomisk tab.
Mht. starttidspunktet: Når der i kontrakten står at byggeriet starter når byggetilladelsen foreligger - så skal der regnes fra den dag du modtager byggertilladelsen (eller mere korrekt fra den dag du orienterer entreprenøren om at du har modtaget byggetilladelsen). Herfra regnes så de 6 måneders byggetid.
Hvorvidt entreprenøren vælger at begynde senere er i princippet dig uvedkommende, blot han overholder sluttidspunktet. Desværre mangler du jo så nogle sanktionsbærende knudepunkter (tidspunkter i løbet af byggeperioden hvor bestemte entrepriser SKAL være udført for at den næste entreprise kan komme videre).
Jeg finder det aldeles utilstedeligt at din entreprenør ikke har orienteret dig om boreprøverne - men jeg synes også at det er et meget sent tidspunkt at de udføres på. Dette plejer at foregå inden der projekteres så ingeniøren kan tage stilling til fundamentets udformning og evt. ekstrafundreing.
Den måde din arkitekt har tegnet huset på er en meget fornuftig metode. Det er helt normalt at murværket aflastes og tagkonstruktionen med remmen bæres på stålsøjler placeret i muren (sørg for at dder ikke opstår kuldebroer imellem stål og murværk, men at der er isoleret med f.eks. polystyrolplader på disse steder). Det er korrekt at det også giver en frihed til at rejse spær og lægge tag på et tidligere tidspunkt. Det er vigtigt at din tagkonstruktion "tøjres" helt ned i fundamentet. Det er desværre en meget klassisk fejl at taget ikke føres ned i fundamentet, men kun til en rem eller nogle få skifter ned i murværket.
Din entreprenør kan ikke bare ændre denne vedtagne løsning, som han ovenikøbet har givet pris på. Han kan naturligvis forelægge dig en anden løsning, som du så kan afvise eller få at vide hvad besparelsen vil være.
Jeg vil stadig foreslå dig at du får din arkitekt til at holde styr på byggeriets gang i form af tilsyn, byggemøder (med referat), overholdelse af tidsplan samt holde styr på byggeregnskabet. Det må han også kunne give en fast pris på ud fra et skønnet antal byggemøder mv. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk08/06-2004

Svar

Hej Thorsten,

Tak for de gode svar!¨

Jeg har snakket med entreprenøren, og vi har skrevet en ny kontrakt, hvor der er anført en indflytningsdato, samt dagbøder på kr.5.000/dag.Der er dog 1 forbehold, som jeg lige ville høre dig om, han har skrevet at ved aflevering udfærdiges en mangelliste, som bliver rettet straks efter, dagbøder gælder ikke mangelliste. Entreprenøren siger at der skal stå sådan fordi han ikke syntes at det er rimeligt at fordi han har glæmt en fuge, eller en liste skal betale kr.5.000/dag. Det kan jeg få så vidt godt følge ham i, da der i et byggeri af denne størrelse hurtigt kan smutte en liste, fuge, eller andre småproblemer, som først bliver opdaget ved aflevering(eller senere) af byggeriet.

Jeg mener selvfølgelig at det er underforstået at det virkelig er småting af kosmetisk/mindre karakter, og at huset er til at flytte ind i, og at de fejl som vil blive fundet ved afleveringen, eller kort efter vil blive rettet f.eks inden 8-14 dage.

Jeg har spurgt min arkitekt om han vil hjælpe mig med at få styr på byggeriet, dvs rette fejlene i kontrakten, byggemøder, byggestyring osv, men det vil han ikke pga. at entreprenøren og arkitekten har gang i et andet byggeri, hvor de er meget uenige, og at han ikke vil blande sig.

Jeg har nu fundet ud af at de er så uenige om deres andet projekt at de er totalt uvenner og at de gør alt hvad de kan for at modarbejde hinanden, dvs. entreprenøren siger at han ikke kan bruge f.eks fundamentsplanen og skal have en anden, hvor arkitekten siger at den er god nok og at det ikke bliver anderledes, og hvis han endelig lover mig at lave en ny, så bliver den udsat hver gang han lover den færdig. de kører simpelthent deres stridigheder igennem mig, med det resultat at mit byggeri nu er flere mdr. forsinket.

Jeg har skrevet et brev til arkitekten, og sagt at hvis han ikke begynder at samarbejde med entreprenøren og ingeniøren, så vil jeg finde en anden arkitekt til at gøre byggeriet færdigt, dette har formodentligt givet posetivt resultat idet de begynte at støbe i dag, og at der er byggemøde med entreprenør, arkitekt og ingeniør på grunden på mandag, hvor der skal aftales hvordan/om taget skal stå på stålprofiler, som er nedstøbt i fundamentet. Er det et møde hvor jeg bør være til stæde? jeg er ikke blevet "inviteret" men det kan jo skyldes en forglæmmelse.

Mht. bankgaranti på 15% af entreprisesummen(som er kr. ca. 2 mio) så vil entreprenøren godt give os den, men har vil ikke betale for den, idet han ikke har regnet med den i hans pris. Hvis vi vil have den, så må vi selv betale for den. Hvad koster den fra nu, og til og med 5 års gennemgangen? og er det noget hans bank skal ordne, eller skal jeg henvende mig i min egen bank?

Mvh Jensen, Køge19/06-2004

Svar

Hej Jensen
Desværre foerst svar fra mig nu, idet jeg pt er paa ferie i udlandet, men jeg foeler at jeg maa svare dig, da du virkelig har begivet dig ud i "den virkelige verden" mere eller mindre paa egen haand.

ad1. Det er godt at i har skrevet en ny kontrakt og jeg haaber at den er OK. Ofte er det arkitekten der udfaerdiger kontrakten og soerger for at den er klar til bygherrens underskrift. Det er egentlig kun ved mindre ting at det er entreprenoerens egen kontrakt der benyttes - men det du skriver lyder umiddelbart ok. Mht. mangelgennemgang, saa er foregaar det saadan at entreprenoeren melder sit byggeri faerdigt til en bestemt dag og derefter foretages der en mangelgennemgang sammen med raadgiver og entreprenoer paa en bestemt fastsat dato. Som regel har raadgiveren forinden foretaget en mangelgennemgang sammen med bygherren, da man ikke umiddelbart er i stand til at gennemgaa alle byggetekniske detaljer sammen med entreprenoeren. Jo flere oejne der kigger jo bedre mangelgennemgang. Her skal alle smaa detaljer tages med. Mangelgennemgangen foretages skriftligt hvor hvert punkt noteres ned samt dato for sidste udfoerelse og hvem der skal udfoere det. Efter mangelgennemgangen aftales en dato for den endelige kontrol af det udfoerte arbejde og denne sidste gennemgang udloeser faerdigmeldingen og dermed nedskrivningen af garantien samt betalingen af entreprenoerens slutfaktura. Det er fint at du har faaet indfoert dagboederne og det er ogsaa ok at de stopper naar han faerdigmelder, men hvis han ikke overholder den fastsatte udfoerelsesfrist for manglerne, boer de fortsaette.
Det boer vaere en fagmand der gennemgaar dit byggeri for mangler!

ad2. Det er for daarligt at din arkitekt ikke kan samarbejde med entreprenoeren og det boer absolut ikke gaa ud over dig. De er vel voksne mennesker og SKAL skille deres kontroverser hvis de samarbejder om flere byggesager.
Det er meget almindeligt at en bygherre ikke deltager i byggemoeder og det er ganske givet ikke nogen forglemmelse at du ikke er indbudt. Bygherrer har det desvaerre ofte med at forplumre et forhold imellem en raadgiver og en entreprenoer. Det er desvaerre set nogle gange at en bygherre har faaet et politiforbud mod at komme paa sin egen byggegrund under byggeriets opfoerelse idet de har skabt saa meget uro og modstridende svar og kommandoer at et saadant skridt har vaeret noedvendigt. Ting aftales normalt imellem raadgiver og bygherre og dernaest imellem raadgiver og entreprenoer.

ad3. Mht. bankgaranti saa er det ikke din bank der skal stille den. Det er helt og holdent entreprenoerens garanti som saa kun kan nedskrives eller frigives ved din eller din raadgivers underskrift paa skemaerne fra henholdsvis færdigmeldingen, 1 aars gennemgangen og 5 aars gennemgangen. Der er tale om 15% granti - altsaa kr. 300.000,- der ved faerdigmeldingen skal nedskrives til 10% og senere 2%. Omkostningerne ved denne garanti bliver altsaa tilsvarende mindre.
Din entreprenoer proever selvfoelgelig at daekke sin ekstra udgift til garantistillelsen paa denne maade, hvilket er urimeligt - han har jo selv fra starten af sagt at kontrakten rettede sig efter AB92 som siger at han SKAL stille garanti.
Det sker ofte at entreprenoerer indregner udgiften til garanti i deres tilbud, men lige saa ofte har de den ikke med da de af konkurrencehensyn forsoeger at vaere billigst, men det maa ikke vaere en ekstraudgift for DIG.
Det maa saa vaere op til dig selv afhaengig af hvor langt du kan komme med din forhandling med ham, hvorvidt du frivilligt vil paatage dig ekstraudgiften. Du kan evt. faa oplyst udgiften hos din gen bank eller hos Dansk Kaution www.danskkaution.dk

Jeg synes at du boer have en raadgiver til at hjalpe dig. Vil din arkitekt ikke, saa find en anden. Vaer heller ikke bleg for at anvende en advokat til visse ting du ikke kan overskue. Soerg for at faa alt skriftligt - referater, dokumenter, kopier af vigitge breve, kopier af breve fra din raadgiver til entreprenoer mv..

Jeg haaber at dette bringer dig lidt videre.Arkitekt MAA Thorsten Rasmussen, Hellebaek26/06-2004

Hvad koster en 1. sal

Svar

jeg har selv fået et tilbud på førstesal på en bungalow 280000 det er incl ca 6 vinduer og en hæveskydedør, jeg skal derefter selv lave alt indvendigtmichael, hellerup06/06-2004

Svar

Hej Line
Uden at kende dit hus på forhånd, vil jeg anslå at bygning af en udnyttet tagetage med beboelsesrum, vil koste ca. 6000-6500,- pr m2 + moms.
Prisen er dog meget afhængig af hvilke typer rum der etableres - jeg tænker især på de dyre m2 vådrum - ligesom byggematerialernes kvalitet og dine egne "luksusønsker" kan ændre prisen. Lov mig dog blot at du ikke går på kompromis med kvaliteten.
Du skal sørge for at undersøge evt. tinglysninger på ejendommen - om du må etablere en tagrejsning ligesom du skal checke om ejendommens udnyttelsesgrad kan bære en udnyttelse af tagetagen til boligformål.
Hvis du vil have fuldstændig sikkerhed om hvorvidt det pågældende hus kan bære en tagetage, bliver du nødt til at rådføre dig med en rådgivende bygningsingeniør.
Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk06/06-2004

Garage

Svar

Kig eller søg i BR.S-95
Der burde du kunne finde noget.Caroline.olesen@jubiipostadresse.dk, Tikøb03/06-2004

Svar

Hej Finn
Der findes ikke nogen minimumskrav til bredden af en garage - hverken i bygningsreglementet eller andre steder. Derimod findes der et krav til den frie bredde på en adgangsvej til en bolig. Det er en bredde på 130 cm og det har noget at gøre med at adgangen skal kunne benyttes af personer hvis bevægelses- og orienteringsevne er nedsat. Når du taler om garagens bredde, må du benytte dig af praktiske forsøg med din bil - altså finde ud af hvor meget dine bildøre skal kunne åbne uden at du banker dem ind i væggene - og så kan man jo have de 130 cm i baghovedet hvis garagen engang skal kunne benyttes af en person i kørestol. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk06/06-2004