Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Hvor meget kan vi selv gøre?

Svar

Hej Hanne
Det lyder som om det er en stor omgang i skal i gang med. Skal i også bo i huset samtidig? Så kræver det nok noget planlægning at få tingene til at fungere.
Under alle omstændigheder vil jeg foreslå at det mest omfattende og svinende arbejde udføres som det første efter at rummene er tømt for møbler mm - altså hullet i den bærende væg.
Jeg vil anbefale at du søger professionel bistand fra en ingeniør til at få en beregning på bæreevnen og en anvisning på hvordan det skal udføres. Derefter vil jeg råde dig til at få professionelle folk til at udføre det anviste arbejde. Der skal måske udføres afstivninger af de øvrige konstruktioner under udførelsen af hullet, så det vil nok være for stor en mundfuld for ikke kyndige folk.
Med lidt god viden og håndelag kan de øvrige ting nok udføres af jer selv - i skal dog være opmærksomme på at der er VVS-arbejder og EL-arbejder der kun må udføres af autoriserede firmaer.
Husk at søge teknisk forvaltning om jeres arbejde, da det lyder som om det er mere end blot vedligeholdelse.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/06-2003

Svar

Hej Hanne,
Meget enig i Thorstens betragtninger. Jeg vil dog råde jer til at lave en projektplan, hvor I - især hvis I skal bo i huset under renoveringen - tager højde for, hvilke projekter der har indflydelse på andre rum - f.x. kan badeværelsets rørføring måske kræve, at der skal laves huller til andre rum etc.
Jeg har selv været 200 m2 gammelt 2-plans hus igennem og priser mig lykkelig for, at jeg ved projektets start havde en plan over, hvordan el, antenne, EDB, vand og kloak skulle føres.
Vi fik lagt en 3,5 m lang bjælke ind i en bærende væg i stueplan, da vi lavede vores køkken-alrum. Det kostede en ingeniør-time at beregne profilet, tre murertimer at få bjælken lagt op - så lad være med at gøre det selv!!!
Har I tænkt på at lave flere stikkontakter, når I nu er i gang?Jan R., Holstebro13/06-2003

Svar

Hej Hanne
Vi har selv været den helt store tur igennem. Gennem en af vores venner fik vi kontakt til en bygningskonstruktør/tømrer som hjalp os med planlægning/udførelse af opgaven, og han kan varmt anbefales. Du får lige hans e-mail adresse, hansenmathias@hotmail.comHenny og Karl Sørensen, Hornbæk15/06-2003

Svalegang

Byggetilladelse.

Svar

Hej Holgersen
Hvis du har indsendt et byggeandragende i henhold til Bygningsreglement for småhuse (BR-S 85), og der vel at mærke ikke burde være problemer med tilladelsen - ingen former for nabohøringer eller overskridelser af arealer, højder og afstande, kan du påbegynde arbejdet hvis kommunalbestyrelsen ikke har reageret inden 2 uger fra den dag anmeldelsen er modtaget. Du har sikkert modtaget et brev fra din tekniske forvaltning med et datostempel hvor de kvitterer for modtagelse af din ansøgning.
Hvis du ikke har det, skal du sørge for at få det.
Byggearbejdet skal ikke færdigmeldes til din kommune.
I BR-S 85 står det beskrevet under kapitel 1 pkt. 1.3.2.
I kapitel 1 står der ligeledes beskrevet hvad reglementet omfatter.
Hvis du er i tvivl om lovligheden af det du laver - f.eks. om du overskrider udnyttelsesgrad mv., kan du altid få råd hos din tekniske forvaltning.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/06-2003

Svar

Nu tror jeg nok, at Arkitekt Thorsten Rasmussen blander nogle begreber sammen.
Holgersen skriver tilladelse, og Thorsten Rasmussen skriver anmeldelse.
For tilladelser gælder det jf. BR-S 98, at der ikke er nogen regler for, hvor længe teknisk forvaltning må bruge på sagerne.
For anmeldelser gælder det ligesom Thorsten Rasmussen har skrevet.
Så man skal gøre sig klart, om der er tale om tilladelse eller anmeldelse.C. W. Jensen, Holstebro11/06-2003

Svar

Hej Igen!

Jeg mener tilladelse!!. Men kan det virkelig være rigtigt at der ikke er en ekspeditions grænse for hvor længe teknisk forvaltning må være om at godkende en byggetilladelse?? I værste fald kan de jo faktisk trække byggeriet i langdrag! Ligesom , der er regler som bygherre skal overholde må det vel også gælde den anden vej???? Er der virkelig ingen mulighed for at fremskynde en sådan tilladelse . For jeg mener ikke at en ekspeditions tid på 8 uger eller længere kan være rimelig!!?? Det er trods alt ikke Metro`en eller lign vi skal bygge.!
Holgersen, Køge11/06-2003

Svar

Hej begge to
C.W. Jensen har helt ret i det han skriver.
Når det gælder behandling af en byggetilladelse, er der generelt ingen regler for hvor længe en kommune må være om det - men jeg vil nu nok begynde at rykke kommunen kraftigt efter 4-6 uger. Kommunerne plejer at have nogle interne regler for hvor lang tid der må gå, alt efter hvor kompliceret sagerne er. Jeg har været ude for sager der har varet ½ år.
En kommune kan meget ofte være en tidsmæssig bremseklods som hverken arkitekt eller bygherre er herre over.
Når byggetilladelsen er modtaget og arbejdet med byggeriet skal begynde, skal der indsendes en ANMELDELSE - og det var den jeg skrev om i mit første indlæg!
Desværre er mange kommuner bebyrdet med for lidt bemanding og dermed overarbejde og afspadsering mm - i så tilfælde ville jeg klage direkte til borgmesteren. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/06-2003

Svar

Hej igen....

Skal jeg forstå det sådan at - først en ansøgning om bygge tilladelse - efter 4-6 uger eller længere, når de har behandlet denne.... skal jeg sende en bygge anmeldelse som så tager yderligere 14 dage??? Før arbejdet kan påbegyndes.

Holgersen, køge11/06-2003

Svar

Nej, du skal indsende en ansøgning om byggetilladelse. Når du får tilladelsen (efter 4 - 6 uger) kan der stå, at teknisk forvaltning skal have besked, når forskellige stadier af byggeriet udføres(BR-S 98 1.3.2).
Du kan påbegynde dit byggeri, når du har betalt gebyret i forbindelse med byggetilladelsen.
INGEN anmeldelse ud over det de måtte kræve i byggetilladelsen.C. W. Jensen, Holstebro11/06-2003

Svar

Hej Alle!

Tak for jeres svar!!! Jeg føler mig noget bedre rustet, efter de gode kommentarer.

Ps. Og er klar over at jeg er nød til at læse
BR-S 98 meget nøje igennem. ( selv om det er noget tung læsning)

Igen Tak Holgersen, Køge13/06-2003

Svar

Vær glad for at kommunen ikke er kommet i tanke om at de ikke selv kan tage stilling til sagen, og at den derfor må en tur igennem amtet, for de er bestemt ikke hurtigere end kommunen.Jyden, 14/06-2003

Jordbundsprøve

manglende BYG garanti ordning

Svar

Nu giver jeg ikke alverden for BYG-garanti ordningen - der har været mange eksempler på, at den ikke altid er så effektiv i praksis.
Anyway - jeg ville vælge at ansætte en bygningssagkyndig, der løbende følger opsyn med byggeriet - og aftale med entreprenøren, at han, hvis der opstår uoverensstemmelser, sætter byggeriet i stå, indtil dette er afklaret. Vil entreprenøren ikke gå med til det, så er det jo meget sigende om ham.....
Dernæst vil jeg aftale, at f.x. de sidste 20% af købesummen ikke forfalder, før huset er 100% færdigt - og alle evt. mangler er udbedret.

Begge ovenstående forhold skal nedfældes skriftligt (I beholder original!).
Jan R., Holstebro04/06-2003

Svar

Brug AB 92 som kontraktgrundlag, der står nok noget om det andre steder herinde.
Du for nok ikke nogen til at afvente med betalingen på 20% til alle mangler er lavet men hold det tilbage som manglerne udgør (AB92)
Jeg giver intet for byg garentiordning selv om jeg selv arbejder under den.
Men husk alt skriftligt og begge veje !!
Stephen Høyer Høyer Entreprise a/s, kbh området07/06-2003

Svar

Hej Helene
Jeg vil anbefale dig at du laver en kombination af Jan R's svar og Stephen Høyer's svar, ved at du har en byggesagkyndig - arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør - der sørger for at kontraktarbejdet med entreprenøren bliver udført i henhold til AB 92 (læs den!). Dermed skal entreprenøren stille en sikkerhed på 15% af entreprisesummen. Ved afleveringen nedskrives denne sum til 10% der står i 1 år. Efter 1 års gennemgangen nedskrives sikkerheden til 2% der står i de følgende 4 år.
Ifølge AB92 har entreprenøren også mulighed for at kræve en sikkerhed for betalingen fra bygherren.
Det er vigtigt at den byggesagkyndige evt. følger byggeriet undervejs ved deltagelse i byggemøder og jævnligt tilsyn af det udførte arbejde.
Entreprenøren bør afgive et fyldestgørende tilbud som bygherren (eller han byggesagkyndige) har udarbejdet. Dermed kan arbejdet styres og der kan med grundlag i delpriser udføres tillægs- eller fradragsarbejder.
Hvis entreprenøren "kun" har afgivet en total pris på bagsiden af en serviet, har man ingen mulighed for at gennemskue noget som helst.
Det går meget ofte helt galt hvis en bygherre blander sig undervejs ved at bede om nye ting, ændringer og lignende.
Hvis det ovenstående overholdes, er det ikke helt så vigtigt hvorvidt den pågældende entreprenør er medlem af BYG. Det er faktisk mere vigtigt at sikre sig den pågældende entreprenørs kvalifikationer ved tidligere arbejder og tale med tidligere bygherrer om hvordan deres byggesag er gået.
Held og lykke med byggeriet og sørg nu for at få alt på skrift - og lige så vigtigt er det, at det du beder om også står på skrift - og at DET HELE ER MED.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/06-2003

Svar

Hej Helene
Jeg vil gerne lige præcisere en sætning i mit indlæg ovenfor:
Entreprenøren bør afgive et fyldestgørende tilbud på grundlag af en tilbudsliste med punkter for hvert enkelt stykke arbejde. Denne tilbudsliste bør komme fra bygherren (udarbejdes af hans byggesagkyndige). Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk11/06-2003