Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Ingenørberegning?

Svar

Hej Jan
Både ja og nej til dit spørgsmål. Der skal ikke udføres komplicerede beregninger, men der skal udføres en statisk beregning som tager højde for præcis dine forhold. Disse beregninger skal vedlægges ansøgningen til kummunen. Jeg synes at du skal gå ned til den lokale rådgivende bygningsingeniør i dit område og spørge ham til råds. Jeg vil tro at han vil bruge 2-3 timer ialt og at det vil beløbe sig til ca. kr. 2.500,- + moms.
Du spørger om standarder - der findes ikke sådanne standarder, men der findes beregningsmetoder som alle naturligvis kan sætte sig ind i og lære, men det er jo det vi har ingeniøren til - du betaler jo også for det ansvar der er forbundet med opgaven.
Brug din ingeniør og arkitekt ligesom du også bruger din advokat, tandlæge og læge! Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk22/09-2003

Træhus eller Gasbeton?

Svar

Hej Jensen
Som arkitekt vil da råde dig til at få tegnet et hus hos en arkitekt, men jeg vil også godt indrømme at jeg heller ikke har den store fidus til gasbetonhusene. De kan efter min mening ikke tåle at "stå ude om natten" og er alt for påvirkelige overfor vores elendige klima hvad angår fugt og isolering. I starten af 60'erne havde vi den samme mani i Danmark med at bygge huse af gasbeton - og efterfølgende også mange skader med både fugt og holdbarhed. Dengang overholdt murtykkelsen også de gældende krav til varmeisolering. Nu er væggene så blot blevet en smule tykkere - men nej, byg dig et "rigtigt hus". Hvad er så et rigtigt hus. Det er efter min mening et fuldmuret hus med ydervæg og indervæg der er muret. Hvad angår økonomien, så ved jeg godt at det er dyrere.
Hvad angår træhuse, så er der også mange gode eksempler på arkitekttegnede træhuse her i landet, men hvis du hellere vil have et "typehus" kan jeg anbefale dig f.eks. et Trelleborg-hus. Det er mere eller mindre et dansk firma og du kan udstyre huset nøjagtig som du selv ønsker. Der er ikke noget med svenske stikkontakter. Du kan medvirke ved byggeriet på forskellige niveauer. F.eks lade råhuset opføre og så selv (eller dine egne håndværkere) udføre resten.
Jeg skal også i samtidig sige at det ikke er min hensigt at gøre nogen form for reklame for nogen, og jeg vil til enhver tid anbefale at en byggesagkyndig, som du har valgt, følger byggeriet undervejs.
Det gode ved at få en arkitekt til at tegne et hus er altid at han skal være bygherrens rådgiver og ikke stå i et modsætningsforhold til bygherren, således som en typehusfabrikant gør. Læs iøvrigt mine svar angående AB92 mv. til andre der har spurgt om noget sådant.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk17/09-2003

Svar

Nej ikke Trelleborg...jo det kommer an på om man har lyst til at have en bærende støjle midt i stuen. Vi valgte derfor Myhlenberg træhus med personligt og frit valg af grundplan.Familie Huse, Ubberød17/09-2003

Svar

Tak for jeres svar.
Vi ønsker IKKE et traditionelt typehus, hvorfor vi ønsker at bygge i træ og have mulighed for at sætte vores eget præ på huset. Jensen, København18/09-2003

Svar

Hej Jensen
Nu kan jeg ikke se om du skal have arkitekten til at tegne dit hus eller du selv vil give dig i kast med det. Under alle omstændigheder kan jeg anbefale dig en meget fin bog i A4 format, 300 sider, med tiltlen "TREHUS - Håndbok 45" fra Norges Byggforskningsinstitutt. Det kan økonomisk absolut betale sig at få den sendt direkte fra Norge ved henvendelse til telefon 0047 22965555. Pris 460 N.kr. Det er en fantastisk god bog som ikke har sin lige indenfor dansk "træ-litteratur". Rigtig mange gode detaljer og beskrivelser. Norsk byggeforskning har mange års erfaring med træhusbyggeri.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk19/09-2003

Svar

Jeg har med intereasse læst debatten vedrørende jeres tanker omkring valg af hustype, jeg har et lille byggefirma som opfører boliger på sjælland, nettop med en bagvæg i træ (træhus), derefter murer vi en skalmur som facade, derved for I alle træhusets gode egenskaber, ønsker I en facade i træ er dette ikke noget problem, hvordan der ellers skal bygges vælger I, i samarbejde med vores arkitekt som kan lave et udkast sammen med jer. Selve disignet af huset overlader jeg til jer..... Med venlig hilsen Kenneth DanielsenBolig Nordisk, 4000 Roskilde, Herslev19/09-2003

Nybyggeri

Svar

Hej Nicolai,

Jeg vil ikke udelukke, at i kan stykke det billigere sammen ved at undersøge mulighederne til bunds, men men men, du skal regne med et betydeligt stykke arbejde for at koordinere de enkelte faggrupper, og det skal man bestemt ikke undervurdere. En samlet entreprise vil klart være at foretrække. Thomas Flindt Hjerrild, Algestrup16/09-2003

Svar

Hej Nicolaj
Hvis jeg var dig ville jeg sørge for at lave en kontrakt med 1 hovedentreprenør som så har ansvaret for alle fag under hele byggeriet. Ellers vil du, som Thomas skriver, få et kæmpearbejde med at styre, koordinere, lede og fordele det samlede arbejde. Det kan du let få meget bøvl med hvis du ikke er byggemand. Så bliver man tit og ofte hængt op på ventepenge fordi den ene faggruppe ikke kan komme til pga. den anden faggruppe ikke er færdig.
det vil også være en god idé hvis du gennemfører et ugentligt/pr 14.dag byggemøde MED SKRIFTLIGT REFERAT om arbejdets stade, bemanding, aftalte ekstraarbejder, tidsplanoverskridelser mv.
Mht. kontrakten med byggefirmaet vil jeg råde dig til (bl.a. pga. beløbets størrelse) at det er dig der styrer dette - at det er DIN kontrakt som entreprenøren underskriver og ikke hans tilbud som du skal underskrive. Du skal også stille krav om at AB92 er gældende ligesom entreprenøren skal stille 15% sikkerhed for den samlede entreprisesum incl. moms. I forbindelse med afleveringsforretningen skal der udarbejdes en mangelliste med udbedring inden en bestemt dato som DU sætter. Når manglerne er udført nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse til 10% og dette bliver stående indtil 1 år's gennemgangen. Hvis denne gennemgang godkendes kan sikkerhedesstillelsen nedskrives til 2% som så står i ejendommen i de næste 4 år. Kun på denne måde har du den bedste sikkerhed for at entreprenøren gør sit arbejde - og det er med AB92 i hånden at normalt byggeri i dette land bliver til. Landets typehusfirmaer ønsker IKKE at benytte AB92 og typehuskunderne er ofte på "Herrens mark" når byggeriet afleveres. Her er det bare at betale ved kasse 1 senest 14 dage efter indflytning.
Du skal også lave en ratebetalingsplan der skal hænge sammen med en tidsplan for byggeriet. Raterne skal du foreslå udbetalt hver måned under byggeriet. På denne måde betaler du "kun" for udført arbejde. Efter afleveringen foreligger slutfakturaen.
Lad være med at stå med hatten i hånden - det er dig der bestemmer og det er dig der skal udført arbejdet. Det er ikke entreprenøren der skal bestemme hvordan arbejdet skal se ud, men han skal levere håndværket og know-how + han skal være glad for at du har spurgt netop ham.
God fornøjelse med projektet - og jeg håber at du vil printe AB92 ud og læse den grundigt igennem. Det er det værd. Ellers spørg igen!
Det kan også være en god idé at hyre en arkitekt til mange af disse praktiske ting - de penge kan nemt tjene sig ind i forhold til store ekstraudgifter pga. uforudsete ting!Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk16/09-2003

Svar

Hej Nicolai!

Jeg kan kun give arkitekten ret - følg endelig AB92 - men sørg for at entreprenøren stiller en bankgaranti for hele entreprisen.
Jeg har selv været bygherre på et hus, hvor entreprenøren nægtede at udføre mere arbejde, såfremt han ikke modtog flere penge for arbejde, som endnu ikke var udført. Vi blev så nødt til at "fyre" ham, han gik efterfølgende konkurs - og vi skulle ud og finde nye håndværkere til en pris der ikke kunne holdes inden for de rater, der var tilbage til betaling. Huset endte med at blive 300.000 kr. dyrere end beregnet incl. ekstra finansieringsomkostninger p.g.a. længere byggetid.
Vær også opmærksom på, at selv om du vælger en totalentreprise, vil du alligevel skulle bruge en del tid på projektet i form af møder og tilsyn. Vi hyrede en bygningskonstruktør, som vi kendte i forvejen, til at holde øje med byggeriet - de penge var godt givet ud.
Held og lykke med projektet!Janne Alm, Køge17/09-2003

Svar

Hej Igen,

Tak for alle svarerne. Mht. betalingen af huset så er det et nøglefærdig hus og vi skal ikke betale en krone før end 7 dage efter indflytning. Da det er en lokal entrepenør har jeg selvfølgelig forhørt mig hos hans tidligere kunder rundt om i området og alle er kun positive. Men han nævner ikke AB92, så det kunne jo være at jeg skulle putte den ind i kontrakten. Til orientering kan jeg nævne at vi har fået 8 tilbud på hele byggeriet, og tro mig det er tiden værd. Der var over 600.000 kroner imellem den dyrerste og billigste. Og de har alle fået udleveret det samme materiale. Men det er f.eks. utroligt i mine øjne at det ene firma tager op til 16.000 kroner for køreplader til grunden og andre tager ingenting!!! Hvis nogen ønsker oplysninger om firmaerne eller vores projekt er i velkommen til at kontakte mig på:

nicolai.rasmussen@diesel-gaarden.dkNicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Svar

Hej Nicolai
Jeg skal ikke forsøge at pille alle illusionerne ud af dig MEN når du beskriver en prisforskel på over kr. 600.000,- bliver jeg lidt skepptisk. Er det materiale du udleverer til prisgivning entydigt og godt nok beskrivende? Og får du delpriser på hvert enkelt arbejde og entreprise tilbage fra entreprenørerne? Det dur altså ikke med en samlet pris på bundlinien - den er ikke gennemskuelig nok. Mht. til kørepladerne er det tit at posten for byggepladsindretning kan variere meget alt efter om firmaet selv har skure, stilladser, køreplader mv. eller de skal leje disse ting. Hvis de selv har tingene er de ofte afskrevet og de kan derfor være konkurrencedygtige på det samlede arbejde ved at have en absolut bundpris på byggepladsetablering og driften heraf.
Men som sagt: De billige priser du er i besiddelse af. Kig en gang mere på dem og find ud af om ALT er med i tilbuddet. Det dur jo ikke hvis halvdelen mangler og dette så skal udføres til overpriser.
- Og læs så stadig AB92 igennem! Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk18/09-2003

Svar

Hej Torsten,

Jeg har udleveret meget specifikt materiale til firmaerne. En meget nøjagtig grundplan som viser mål, tagkonstruktion osv. (er lavet på Autocad) Udover dette har vi udleveret en specifik beskrivelse af huset. Vi har på forhånd selv sat m2 pris på klinker & trægulve. Vi har bedt alle firmaerne om at udspecificere hver enkelt del så godt som de kunne så vi her havde nogle valgmuligheder. F. eks. ville vi vide hvad skrå lofter i alrum kostede, kiplofter i stue, 25 ekstra halogenspots m. valgfri placering, Velfac 200 vinduer, carport osv. Så tilbuddene skulle være reelle nok. Og igen er der i de enkelte priser meget stor forskel. Tillæg for kip/skrå lofter koster hos det dyrerste firma 33.000 og det billigste 21.000. begge 5" afhøvlede og malede fra fabrik. Den store prisforskel skyldes selvfølgelig også at mange af de store typehus firmaer har arkitekter, administration, kontruktører, sagsbehandlere, egen bilflåde & sælgere ansat. Og det koster altså at have disse folk ansat. Jeg sidder selv til daglig og forhandler store indkøbskontrakter, men det overrasker mig meget at der kan være den store forskel alligevel. Nicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Sokkel til indvendige skillevægge ?

Svar

Hej Christian
Hvis du skal mure med armerede fundablokke, fyldt med beton, vil jeg uden tvivl råde dig til at lave en sokkel iht. Leca's anvisninger. Fundamentet behøver ikke at gå ned i frostfri dybde, men kan f.eks bestå af 20 cm beton i bunden og 2 leca-blokke, hvor den øverste blok har samme bredde som væggen ovenpå. Derpå murer du dine hestebokse.
Dit spørgsmål nr. 2: Det har dels noget at gøre med hvordan terrændækket er udført og hvad der skal stå ovenpå - men som hovedregel skelner man imellem tunge og lette vægge - mur og gips. Mur på et fundament og gipsvæg på terrændækket. Så kan der komme noget ind omkring brandskel mv. Her skal du altid lave en opdeling i gulvet og det er fornuftigt at udføre det som væggen står på, på en sikker måde.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk17/09-2003

Pris på en tilbygning

Svar

Hej Steve
Du skal nok regne med at det koster ca. kr. 10-12.000 + moms pr m2 for et byggeri i Københavnsområdet. For dette beløb får du en "normal" god standard. M2-prisen kan selvfølgelig stige hvis du benytter mere eksklusive materialer, men jeg vil til gengæld ikke råde dig til at gå på kompromis med en "normal" kvalitet for at opnå billigere pris. Det vil du kun blive utilfreds med på langt sigt. Prisen er selvfølgelig også meget afhængig af hvorvidt tilbygningen skal indeholde bad/toilet eller køkken, da disse rum alene har en væsentlig højere m2-pris.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk14/09-2003