Byggeri.dkNy- og Tilbygning Guiden

Fatal frihøjde på trappe til 1. sal.

Svar

Hej Michael
Prøv at forhør dig hos "Jydsk Vindueskompani"
Tlf: 38383102, de sælger også trapper. Jeg kunne forestille mig de ved, hvad der er normalt.Jensen, Odense21/09-2003

Svar

Hej

Som du selv skriver er der ikke lovmæssige krav vedrørende trapper i boliger, men jeg vil vove den påstand, at hvis man ikke overholder de gamle regler med 190 cm (så vidt jeg husker) frihøjde målt lodret fra forkant trin, og der ikke er aftalt andet, så har man ikke lavet sit håndværk godt nok.

Har du betalt for trappen?www.tømrermesteren.com, jebjerg21/09-2003

Svar

@Tømremesteren.com

(Kan ikke finde din hjemmeside p.g.a. "Ø".

Mange tak for dit hurige svar.

De gl. regler med 190 cm. ved du hvor jeg kan finde dem?.

Jeg har haft fat i en kammerat fra Teknisk skole i Nykøbing F. i dag.

Han påstår det må stå i bogen "Teknisk Ståbi".

Har du denne bog?.

Hvis du har må du meget gerne faxe afsnittet på 54707912.

Jeg har bestilt bogen på bibloiteket, men det haster desværre.

Hvis du ikke har mulighed for dette, er det bare OK.

Jeg siger rigtig mange tak for hjælpen.

Nu har jeg mere håb, end i går.

PS! Trappen er ikke betalt endnu, da jeg mener der skal en ny trappe til.

Denne kan ikke reddes.

Ellers skal jeg bygge huset om til den.Michael, Sakskøbing21/09-2003

Svar

@Tømremesteren.com & @Jensen.

Jeg glemte helt at takke Jensen fra Odense.

Og i må meget udskylde mig for mine stavefejl/tastefejl.

Blev lige lidt for "Ivrig/ Glad"

M.v.h. Michael.Michael, Sakskøbing21/09-2003

Svar

Hej

Hvis du vil se min hjemmeside burde den komme frem ved at taste:

www.t&

Men hvis du ikke har prøvet at anvende et domænenavn med æøå før, kommer der et forslag til automatisk downloading af et lille program som installerer sig selv og så kan du altid anvende disse domæner.

Eller kan du anvende den nemme:

www.orla-nautrup.dk

Du kan ikke anvende et direkte men alligevel se her et udddrag af bygningsreglementet fra 1995:

4.2.3 Trapper

Stk. 1. Trapper i fælles adgangsveje skal have
en fri bredde på mindst 1,0 m. I tofamiliehuse
kan fælles trapper udføres med en fri bredde
på mindst 0,9 m. Udvendig trapper, der fører
til en boligenhed, kan udføres med en fri bred-
de på mindst 0,9 m.

Stk 2. Ved ombygning kan fælles trapper ud-
føres med en fri bredde, der er mindre end 1,0
m, dog ikke mindre end 0,9 m.

Stk. 3. Den fri højde over trapper skal være
mindst 2,0 m. Forholdet mellem en trappes
grund og stigning skal være sådan, at trappen
er sikker at gå på. Stigningen må ikke være
større end 180 mm.

Stk. 4. På ligeløbstrapper og kvart- og halv-
svingstrapper må grunden ikke være mindre
end 280 mm. I beboelsesbygninger kan trap-
perne dog udføres med en grund, der ikke er
mindre end 250 mm. På spindel - og vindel-
trapper må grunde ikke være mindre end 200
mm.

Stk. 5. Trapper skal sikres med værn eller på
anden betryggende måde og forsynes med
håndlister.

Er tømrermesteren forøvrigt medlem af Dansk Byggeri (BYG) og dermed også inde under garantiordningen?

www.tømrermesteren.com, jebjerg21/09-2003

Svar

Jeg siger mange tak for det udybende svar.

Ville man kunne bruge det afsnit i en evt. rets sag.

Tømremesteren er ikke medlem af Byg.Michael, Sakskøbing22/09-2003

Svar

Hej Michael
Det er dog utroligt hvad man kan blive udsat for.
Det er rigtigt som Orla skriver, at der ikke er nogen regler indenfor SMÅHUSreglementet, som angiver bl.a. det frie højdemål.
Det er også rigtigt når Orla i det næste svar angiver paragrafferne i "Det store bygningsreglement", men det vedrører ikke enfamiliehuse.
Altså lovgivningsmæssigt kan du ikke hænge din tømrermester op.
Hvem har så udført en brøler? I princippet er det den person der har sagt at der på det pågældende sted kan/skal stå en trappe. Om det så er din tømrermester ved jeg ikke. Kan trappehullet ikke gøres større, eller kan trappen ikke ændres?
Har din tømrermester set trappehullet INDEN han udførte trappen? I så fald burde han have sagt at der ikke ville blive frihøjde nok. Dengang jeg var i tømrerlære og bl.a. lærte at lave trætrapper, fik vi naturligvis at vide at der skulle være en frihøjde - dengang hed det 190 cm målt fra trinforkanten. Du kan ikke finde dette mål i Teknisk Ståbi, da den for det meste kun omhandler "ingeniør-ting". Det er et mål der fremgik af en gammel udgave af bygningsreglementet og som er gået hen og blevet "god håndværkerskik".
Vedr. betaling af din trappe, så beror det lidt på de spørgsmål jeg startede med at stille - altså hvem er din rådgiver i det samlede trappebyggeri? Det er ham der er ansvarlig. Hvis en arkitekt havde givet rådgivning om dette og det endte med et mål på 165 cm, vil der ikke være nogen som helst tvivl om at arkitekten havde "brændt nallerne" og måtte bøde for det.
Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk22/09-2003

Svar

@Thorsten Rasmussen.

Tak for dit svar.

Tømremesteren har selv lavet tegningen på ombygningen.

Han har selv lavet trappehullet.

Han har selv foretaget opmålingen.

Derfor er Tømremesteren ansvarlig.

Hvor kan jeg finde et dokument som angiver den "Gode gl. håndværks skik"?.

På forhånd tak.Michael, Sakskøbing23/09-2003

Svar

PS!.

Trappehullet kan ikke laves om nu, det er for sent.

PPS! Jeg har fået et trappefirma til at lave en tegning på en ny trappe,
med frihøjde på minimum 202 cm.

Så tømremesteren har ikke målt og angivet frihøjde ved opmåling af den "gl." trappe.Michael, Sakskøbing23/09-2003

Svar

Hej Michael
I næsten alle arkitektbeskrivelser til et byggeri, står der altid i begyndelsen til hvert fagområde "at arbejdet skal udføres i henhold til god håndværksskik" eller "at arbejdet skal være udført håndværksmæssigt korrekt".
Disse vendinger anføres nok mest af moralske grunde overfor den håndværker der skal udføre arbejdet, for ellers risikerer han at det bliver kasseret af arkitekten. Det er mange gange den "magt" arkitékten har overfor håndværkerne.
Juridisk set har vendingerne desværre ingen værdi - retten vil altså ikke tage stilling til et stykke arbejdes udførelse ud fra at håndværkerne ikke har overholdt god håndværkerskik. Dete er fordi det er nogle "meget flydende" og meget lidt konkrete sætninger.
Mht. til frihøjderne, så har jeg gravet mine gamle tømrerfagbøger frem, og når tømrerlærlingen på daværende tidspunkt (midt i tresserne på Teknisk Skole i Nykøbing Falster) lærte om trappebygning, fik han også at vide at der iflg. det daværende Bygningsreglement for Købstæderne og Landet 1966. skulle være en frihøjde på 200 cm og 190 cm ved en kældertrappe. Disse mål gik altså hen og blev "god latin". Målene står beskrevet i bøgerne.
Jeg ville evt. via en advokat bede om at tømrermesteren fjernede sin trappe og at der i samarbejde med advokaten blev lavet en økonomisk opgørelse over hvad tømrermesteren egentlig derefter har krav på.
Som konklusion på det du skriver, kan jeg kun få det til at det er tømrermesteren der har rådgivet dig og derved også er ansvarlig for miséren.
Jeg håber at det var lidt mere hjælp til dig. Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk24/09-2003

Svar

@Thorsten Rasmussen.

Mange tak for dit svar.

Jeg har haft kontakt til en nyudannet tømresvend.

I dag bruger de bogen "Trapper" fra industriens forlag.

Den har jeg nu bestilt på biblioteket.

Det kompendie du har fra tidligere,
har du mulighed for at faxe det afsnit på 54707912 ?.

Hvis du ikke gør det er det bare OK.

Ellers vil jeg bare sige rigtig mange gange tak for din store hjælp.Michael, Sakskøbing24/09-2003

Svar

Sorry, det er bogen: Trapper
3. udgave. 1999. 106 sider, illustreret
Forlag: Erhvervsskolernes Forlag
Serie: Konstruktionslære for træfagene
Opstilling i folkebiblioteker: 69.35
ISBN: 87-7881-141-4.

Den bruges i dag på de tekniske skoler.
Michael, Sakskøbing24/09-2003

Svar

Jeg takker for al info og post.

Har desuden lige bestil DS 1107:1978 fra Dansk Standard.

Så kan det vist ikke gøres grundigere.Michael, Sakskøbing25/09-2003

Ingenørberegning?

Svar

Hej Jan
Både ja og nej til dit spørgsmål. Der skal ikke udføres komplicerede beregninger, men der skal udføres en statisk beregning som tager højde for præcis dine forhold. Disse beregninger skal vedlægges ansøgningen til kummunen. Jeg synes at du skal gå ned til den lokale rådgivende bygningsingeniør i dit område og spørge ham til råds. Jeg vil tro at han vil bruge 2-3 timer ialt og at det vil beløbe sig til ca. kr. 2.500,- + moms.
Du spørger om standarder - der findes ikke sådanne standarder, men der findes beregningsmetoder som alle naturligvis kan sætte sig ind i og lære, men det er jo det vi har ingeniøren til - du betaler jo også for det ansvar der er forbundet med opgaven.
Brug din ingeniør og arkitekt ligesom du også bruger din advokat, tandlæge og læge! Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk22/09-2003

Træhus eller Gasbeton?

Svar

Hej Jensen
Som arkitekt vil da råde dig til at få tegnet et hus hos en arkitekt, men jeg vil også godt indrømme at jeg heller ikke har den store fidus til gasbetonhusene. De kan efter min mening ikke tåle at "stå ude om natten" og er alt for påvirkelige overfor vores elendige klima hvad angår fugt og isolering. I starten af 60'erne havde vi den samme mani i Danmark med at bygge huse af gasbeton - og efterfølgende også mange skader med både fugt og holdbarhed. Dengang overholdt murtykkelsen også de gældende krav til varmeisolering. Nu er væggene så blot blevet en smule tykkere - men nej, byg dig et "rigtigt hus". Hvad er så et rigtigt hus. Det er efter min mening et fuldmuret hus med ydervæg og indervæg der er muret. Hvad angår økonomien, så ved jeg godt at det er dyrere.
Hvad angår træhuse, så er der også mange gode eksempler på arkitekttegnede træhuse her i landet, men hvis du hellere vil have et "typehus" kan jeg anbefale dig f.eks. et Trelleborg-hus. Det er mere eller mindre et dansk firma og du kan udstyre huset nøjagtig som du selv ønsker. Der er ikke noget med svenske stikkontakter. Du kan medvirke ved byggeriet på forskellige niveauer. F.eks lade råhuset opføre og så selv (eller dine egne håndværkere) udføre resten.
Jeg skal også i samtidig sige at det ikke er min hensigt at gøre nogen form for reklame for nogen, og jeg vil til enhver tid anbefale at en byggesagkyndig, som du har valgt, følger byggeriet undervejs.
Det gode ved at få en arkitekt til at tegne et hus er altid at han skal være bygherrens rådgiver og ikke stå i et modsætningsforhold til bygherren, således som en typehusfabrikant gør. Læs iøvrigt mine svar angående AB92 mv. til andre der har spurgt om noget sådant.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk17/09-2003

Svar

Nej ikke Trelleborg...jo det kommer an på om man har lyst til at have en bærende støjle midt i stuen. Vi valgte derfor Myhlenberg træhus med personligt og frit valg af grundplan.Familie Huse, Ubberød17/09-2003

Svar

Tak for jeres svar.
Vi ønsker IKKE et traditionelt typehus, hvorfor vi ønsker at bygge i træ og have mulighed for at sætte vores eget præ på huset. Jensen, København18/09-2003

Svar

Hej Jensen
Nu kan jeg ikke se om du skal have arkitekten til at tegne dit hus eller du selv vil give dig i kast med det. Under alle omstændigheder kan jeg anbefale dig en meget fin bog i A4 format, 300 sider, med tiltlen "TREHUS - Håndbok 45" fra Norges Byggforskningsinstitutt. Det kan økonomisk absolut betale sig at få den sendt direkte fra Norge ved henvendelse til telefon 0047 22965555. Pris 460 N.kr. Det er en fantastisk god bog som ikke har sin lige indenfor dansk "træ-litteratur". Rigtig mange gode detaljer og beskrivelser. Norsk byggeforskning har mange års erfaring med træhusbyggeri.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk19/09-2003

Svar

Jeg har med intereasse læst debatten vedrørende jeres tanker omkring valg af hustype, jeg har et lille byggefirma som opfører boliger på sjælland, nettop med en bagvæg i træ (træhus), derefter murer vi en skalmur som facade, derved for I alle træhusets gode egenskaber, ønsker I en facade i træ er dette ikke noget problem, hvordan der ellers skal bygges vælger I, i samarbejde med vores arkitekt som kan lave et udkast sammen med jer. Selve disignet af huset overlader jeg til jer..... Med venlig hilsen Kenneth DanielsenBolig Nordisk, 4000 Roskilde, Herslev19/09-2003

Nybyggeri

Svar

Hej Nicolai,

Jeg vil ikke udelukke, at i kan stykke det billigere sammen ved at undersøge mulighederne til bunds, men men men, du skal regne med et betydeligt stykke arbejde for at koordinere de enkelte faggrupper, og det skal man bestemt ikke undervurdere. En samlet entreprise vil klart være at foretrække. Thomas Flindt Hjerrild, Algestrup16/09-2003

Svar

Hej Nicolaj
Hvis jeg var dig ville jeg sørge for at lave en kontrakt med 1 hovedentreprenør som så har ansvaret for alle fag under hele byggeriet. Ellers vil du, som Thomas skriver, få et kæmpearbejde med at styre, koordinere, lede og fordele det samlede arbejde. Det kan du let få meget bøvl med hvis du ikke er byggemand. Så bliver man tit og ofte hængt op på ventepenge fordi den ene faggruppe ikke kan komme til pga. den anden faggruppe ikke er færdig.
det vil også være en god idé hvis du gennemfører et ugentligt/pr 14.dag byggemøde MED SKRIFTLIGT REFERAT om arbejdets stade, bemanding, aftalte ekstraarbejder, tidsplanoverskridelser mv.
Mht. kontrakten med byggefirmaet vil jeg råde dig til (bl.a. pga. beløbets størrelse) at det er dig der styrer dette - at det er DIN kontrakt som entreprenøren underskriver og ikke hans tilbud som du skal underskrive. Du skal også stille krav om at AB92 er gældende ligesom entreprenøren skal stille 15% sikkerhed for den samlede entreprisesum incl. moms. I forbindelse med afleveringsforretningen skal der udarbejdes en mangelliste med udbedring inden en bestemt dato som DU sætter. Når manglerne er udført nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse til 10% og dette bliver stående indtil 1 år's gennemgangen. Hvis denne gennemgang godkendes kan sikkerhedesstillelsen nedskrives til 2% som så står i ejendommen i de næste 4 år. Kun på denne måde har du den bedste sikkerhed for at entreprenøren gør sit arbejde - og det er med AB92 i hånden at normalt byggeri i dette land bliver til. Landets typehusfirmaer ønsker IKKE at benytte AB92 og typehuskunderne er ofte på "Herrens mark" når byggeriet afleveres. Her er det bare at betale ved kasse 1 senest 14 dage efter indflytning.
Du skal også lave en ratebetalingsplan der skal hænge sammen med en tidsplan for byggeriet. Raterne skal du foreslå udbetalt hver måned under byggeriet. På denne måde betaler du "kun" for udført arbejde. Efter afleveringen foreligger slutfakturaen.
Lad være med at stå med hatten i hånden - det er dig der bestemmer og det er dig der skal udført arbejdet. Det er ikke entreprenøren der skal bestemme hvordan arbejdet skal se ud, men han skal levere håndværket og know-how + han skal være glad for at du har spurgt netop ham.
God fornøjelse med projektet - og jeg håber at du vil printe AB92 ud og læse den grundigt igennem. Det er det værd. Ellers spørg igen!
Det kan også være en god idé at hyre en arkitekt til mange af disse praktiske ting - de penge kan nemt tjene sig ind i forhold til store ekstraudgifter pga. uforudsete ting!Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk16/09-2003

Svar

Hej Nicolai!

Jeg kan kun give arkitekten ret - følg endelig AB92 - men sørg for at entreprenøren stiller en bankgaranti for hele entreprisen.
Jeg har selv været bygherre på et hus, hvor entreprenøren nægtede at udføre mere arbejde, såfremt han ikke modtog flere penge for arbejde, som endnu ikke var udført. Vi blev så nødt til at "fyre" ham, han gik efterfølgende konkurs - og vi skulle ud og finde nye håndværkere til en pris der ikke kunne holdes inden for de rater, der var tilbage til betaling. Huset endte med at blive 300.000 kr. dyrere end beregnet incl. ekstra finansieringsomkostninger p.g.a. længere byggetid.
Vær også opmærksom på, at selv om du vælger en totalentreprise, vil du alligevel skulle bruge en del tid på projektet i form af møder og tilsyn. Vi hyrede en bygningskonstruktør, som vi kendte i forvejen, til at holde øje med byggeriet - de penge var godt givet ud.
Held og lykke med projektet!Janne Alm, Køge17/09-2003

Svar

Hej Igen,

Tak for alle svarerne. Mht. betalingen af huset så er det et nøglefærdig hus og vi skal ikke betale en krone før end 7 dage efter indflytning. Da det er en lokal entrepenør har jeg selvfølgelig forhørt mig hos hans tidligere kunder rundt om i området og alle er kun positive. Men han nævner ikke AB92, så det kunne jo være at jeg skulle putte den ind i kontrakten. Til orientering kan jeg nævne at vi har fået 8 tilbud på hele byggeriet, og tro mig det er tiden værd. Der var over 600.000 kroner imellem den dyrerste og billigste. Og de har alle fået udleveret det samme materiale. Men det er f.eks. utroligt i mine øjne at det ene firma tager op til 16.000 kroner for køreplader til grunden og andre tager ingenting!!! Hvis nogen ønsker oplysninger om firmaerne eller vores projekt er i velkommen til at kontakte mig på:

nicolai.rasmussen@diesel-gaarden.dkNicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Svar

Hej Nicolai
Jeg skal ikke forsøge at pille alle illusionerne ud af dig MEN når du beskriver en prisforskel på over kr. 600.000,- bliver jeg lidt skepptisk. Er det materiale du udleverer til prisgivning entydigt og godt nok beskrivende? Og får du delpriser på hvert enkelt arbejde og entreprise tilbage fra entreprenørerne? Det dur altså ikke med en samlet pris på bundlinien - den er ikke gennemskuelig nok. Mht. til kørepladerne er det tit at posten for byggepladsindretning kan variere meget alt efter om firmaet selv har skure, stilladser, køreplader mv. eller de skal leje disse ting. Hvis de selv har tingene er de ofte afskrevet og de kan derfor være konkurrencedygtige på det samlede arbejde ved at have en absolut bundpris på byggepladsetablering og driften heraf.
Men som sagt: De billige priser du er i besiddelse af. Kig en gang mere på dem og find ud af om ALT er med i tilbuddet. Det dur jo ikke hvis halvdelen mangler og dette så skal udføres til overpriser.
- Og læs så stadig AB92 igennem! Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk18/09-2003

Svar

Hej Torsten,

Jeg har udleveret meget specifikt materiale til firmaerne. En meget nøjagtig grundplan som viser mål, tagkonstruktion osv. (er lavet på Autocad) Udover dette har vi udleveret en specifik beskrivelse af huset. Vi har på forhånd selv sat m2 pris på klinker & trægulve. Vi har bedt alle firmaerne om at udspecificere hver enkelt del så godt som de kunne så vi her havde nogle valgmuligheder. F. eks. ville vi vide hvad skrå lofter i alrum kostede, kiplofter i stue, 25 ekstra halogenspots m. valgfri placering, Velfac 200 vinduer, carport osv. Så tilbuddene skulle være reelle nok. Og igen er der i de enkelte priser meget stor forskel. Tillæg for kip/skrå lofter koster hos det dyrerste firma 33.000 og det billigste 21.000. begge 5" afhøvlede og malede fra fabrik. Den store prisforskel skyldes selvfølgelig også at mange af de store typehus firmaer har arkitekter, administration, kontruktører, sagsbehandlere, egen bilflåde & sælgere ansat. Og det koster altså at have disse folk ansat. Jeg sidder selv til daglig og forhandler store indkøbskontrakter, men det overrasker mig meget at der kan være den store forskel alligevel. Nicolai Rasmussen, Ølsted18/09-2003

Sokkel til indvendige skillevægge ?

Svar

Hej Christian
Hvis du skal mure med armerede fundablokke, fyldt med beton, vil jeg uden tvivl råde dig til at lave en sokkel iht. Leca's anvisninger. Fundamentet behøver ikke at gå ned i frostfri dybde, men kan f.eks bestå af 20 cm beton i bunden og 2 leca-blokke, hvor den øverste blok har samme bredde som væggen ovenpå. Derpå murer du dine hestebokse.
Dit spørgsmål nr. 2: Det har dels noget at gøre med hvordan terrændækket er udført og hvad der skal stå ovenpå - men som hovedregel skelner man imellem tunge og lette vægge - mur og gips. Mur på et fundament og gipsvæg på terrændækket. Så kan der komme noget ind omkring brandskel mv. Her skal du altid lave en opdeling i gulvet og det er fornuftigt at udføre det som væggen står på, på en sikker måde.Arkitekt Thorsten Rasmussen, Hellebæk17/09-2003